村居干部职务犯罪问题的调查和思考

汕头市 龙湖区人民检察院 马若飞

随着经济体制改革的深入发展，村居经济取得长足进展，在经济发展的同时，村居干部的职务犯罪问题也日益突出，成为村居开展工作和社会、经济发展的障碍。村居“两委”是基层社会组织，是党和国家机关与群众联系的桥梁，它起着上情下达，下情上达的关键作用。村居干部的形象直接关系到党和国家的形象和威信，关系到政令畅通、社会的稳定。 因此必钡积板探索村居干部职务犯罪问题的原因和特点，寻求解决问题的途经和对策．遏止腐败现象的蔓延，防止违法犯罪行为的发生，服务村居经济，保护、挽救村居干部，净化社会环境，促进村居工作健康发展。
据笔者所在基层检察院资料反映，从一九九八年至二oo一年，本院共受理举报线索165件，其中村居干部违法犯罪线索35件， 占21。2％，其中分流4件，初查19件，立案侦查8件13人。从这些案件来分析。它们有着共同的 特点和犯罪原因：
一、案件特点：
一是主体特殊性，主要是党支部书记、村委会主任、村居经济实体负责人、财务人员，具有—定的人、财、物支配权、管理 权，易于发生违法犯罪行为。如本院立案侦查的8件案件中，其中有4件4人为出纳员，其余4件9人为党支部、村委会负责人及其组成人员．二是案件类型主要是挪用、贪污(侵占)、受贿，也有玩忽职守、非法拘禁等案件的发生，犯罪手段简单、直接。一般采取截留公款，虚报、多报开支、虚增工程款、收入不记帐等方式侵吞公款； 以低价转让土地使用权、山林鱼池等低价发包、高于造价支付工程款，从中收取回扣和手续费；直接挪用自己管理的公款。如该院查办的8宗案件均涉嫌挪用公款，其中还有3宗涉嫌贪污，1宗涉嫌玩忽职守，1宗涉嫌非法拘禁。三是多发生在征地款及其它公款的管理，校舍、公路，供水、供电等公用工程的发包、验收等环节。如某经济联社主任吴某，利用其管理征地款之机，连续六次将自己保管的公款挪用给他人使用，造成40多万元无法追回的经济损失。四是多次 犯罪、连续犯罪，作案时间跨度长、次数多。如某村出纳员谢某利用其保管村公款的职务之便，从1996年底至1998年初先后12次侵吞银行存款利息。五是易发生串案、窝案。如某居委纪荣某等人共同贪污案，从党支部书记、副书记、支委委员、居委主任、居委委员到出纳员等六人在任职期 间，利用职务之便，将征地补偿款存入银行，采用将法定利息入帐，高额贴息不入帐截留私分的手法，多次共同贪污．六是重复举报、联名举报、多头举报占一定比例．甚至发生集体上访事件。如该院受理的35件村居干部举报线索中有13件是重复举报， 占37。1％，有一些是群众联名举报 的，也有相当一部分是由上级机关转办的。并有发生集体上访事件．
二、原因分析：
一是法律意识不强，法制观念薄弱，对自己的行为没有一个清醒的认识，不能正确区是非，合法与违法犯罪的界限，有的村居干部认为自己没有违背职责，为别人办事，人家自愿送点钱物酬谢，两厢情愿，人之常情； 有的把挪用公款当成正常的借贷关系。二是思想政治教育力度不够，服务意识不强，人员素质普遍较低； 三是制度不完善或有制度不执行，执行不力。尤其是内部财务管理混乱，制度形同虚设，帐款不公开，现金收入截留，公款私存，私设小金库，致使一些于部能轻易地侵吞、拥用公款。如某村委会出纳员陈某就是利用会计、出纳没有按月核对库存现金的财务漏洞而椰用公款归个人使用的。四是“两务公开”不到 位，它导致两种不良效果： 一方面是群众无法监督，村居干部履行职务失去制约；另一方面是容易引起群众猜疑，激发干群矛盾， 引发群众联名举 报，集体上访等事件发生。五是缺乏有效的监督机制，内部监督形同虚设，流于形式，而在外部，上级管理部门对村居资金的分配、使用没有形成统一有效地管理和制约机制，不能及时发现问题，制止违法犯罪行为的发生。
三、 积极采取对策，预防和减少村居干部违法犯罪行为的发生，推动村居工作深入发展．
桉照党的十五大和十五届五中全会及《实施纲要》关于从源头预防和治理腐败的精 神，以及有关农村工作的精神，一方面在抓经济建设的同时，狠抓思想教育，实现物质文明和精神文明两者并重，两者并进。在推动村居经济发展的同时，提高村居干部的整体素质； 另一方面坚持预防为主，打击为保障，惩前毖后，治病救人，既避免国家、集体财产的损失，也做到挽救和保护我们的干部。土要从以下几方面入手：
（一）、加强村居基层组织建设。党支部是村居组织的核心，是党和国家联系广大群众的桥梁和纽带，村居委员全是群众的自治性组织，加强村居基层组织建设是克服腐败现象，防止职务犯罪发生的有效保障：一是要选 拔好领导班子，一方面推选党性强、作风好、素质高的党员和村党支部书记， 另一方面严格执行村居委员选举制度， 真正选举出顺民心、合民意， 为人民服务的村居委员会主任及成员。
（二）、加强法制宣传，教育．咨询。采取多种形式的思想政治教育、法 制教育。道德教育、纪律教育，提高干部素质，筑起思想、道德、纪律、法律四道防线，从而预防职务犯罪行为发生．
（三）、建立健全制度，完善监督制约机制．—是加强“两务”公开，增加透明度，杜绝暗箱操作，充分发挥群众的监督作用；二是加强村居基层组织内部监督，首先是要完善财务的审批制度和内部财务监督制度，禁设 小金库，实行帐款分开管理，定期核对帐证、帐实、帐帐是否相符，其次要完善工程公开招标、投标制度；三是强化上下级监督机制，实行互相审计制，并严格执行审计制度。四是加强落实并提高村居干部的工资福利待遇并制度化。
（四）、严厉打击，遏制村居干部职务犯罪地漫延。检察机关对于村居干部贪污受贿、渎职等职务犯罪要依法办理，做到及时受理、及时分流、及时初查，及时立案．及时提起公诉。既能充分发挥法律的震慑作用，又化解了干群矛盾。
（五）加强预防工作，防止职务犯罪行为的发生．检察机关作为法律监 督机关，要充分发挥预防职务犯罪的职能作用，积极探索出一条切合村居工作实际的预防犯罪新路子：一是结合办案提出检察建议，做好个案预防、案后预防工作；二是开展重点岗位预防，重点防范对象为党支部书记、村居委员会主任、出纳．工程项目实行同步预防，重点监督工程的投 标、结算、验收、付款等环节，严防违法犯罪的发生。三是加强与街道等有关部门联系，开展系统预防，并把它纳入整个社会预防网络。四是加强村居干部预防职务犯罪信息系统的建立和调研分析，探索发案规律、特 点，加大犯罪预测和对策研究力度，不断调整改进犯罪预防工作。

上海市人大常委会


上海市居住物业管理条例
上海市人民代表大会常务委员会


《上海市居住物业管理条例》已由上海市第十届人民代表大会常务委员会第三十六次会议于一九九七年五月二十八日通过，现予公布，自一九九七年七月一日起施行。

第一章 总则
第一条 为了规范本市居住物业的使用，维修和其他管理服务活动，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造和保持整洁、安全、舒适的居住环境，根据国家法律、法规的有关规定，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内的居住物业管理。
第三条 本条例所称居住物业（以下简物业），是指住宅以及相关的公共设施。
本条例所称业主，是指物业的所有权人。
本条例所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
本条例所称物业管理企业，是指接受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。
第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
第五条 上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市物业管理的行政主管部门，负责组织实施本条例。
区、县房地产管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门，依照本条例对辖区内的物业管理进行管理监督。
建设、规划、市政、公用、电力、邮电、环卫、园林、住宅、公安、物价、工商等有关行政管理部门按照各自职责，协同实施本条例。
街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。

第二章 业主自治管理
第六条 业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。
一个物业管理区域成立一个业主委员会。
物业管理区域的范围，由区、县房地产管理部门按照住宅与公共设施的相关情况划定。
第七条 业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。
一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织如开一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会：
（一）公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上；
（二）新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上；
（三）住宅出售已满两年。
第八条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成；业主人数较多的，应当按比例推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。
业主大会或者业主代表大会，应当有过半数业主或者业主代表出席。业主大会或者业主代表大会作出的决定，应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。
业主委员会每年至少召开一次业主大会或者业主代圾大会；经百分之十五以上业主或者业主代表提议，业主委员会应当就所提议题召开业主大会或者业主代表大会。
业主大会或者业主代表大会应当邀请居民委员会和使用人代表列席。
第九条 业主大会或者业主代表大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会委员；
（二）审议通过业主委员会章程和业主公约；
（三）听取和审议物业管理服务工作报告；
（四）决定物业管理的其他重大事项。
第十条 业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记：
（一）成立业主委员会登记申请书；
（二）业主委员会委员名单；
（三）业主委员会章程。
区、县房地产管理部门应当自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作；对不符合本条例规定成产的业主委员会不予登记，并书面通知申请人。
第十一条 业主委员会根据物业管理区域的规模由五人至十五人组成。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
业主委员会每届任期两年。
第十二条 业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
（一）召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；
（二）选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；
（三）依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理；
（四）审定物业管理企定提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；
（五）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
（六）监督公共建筑、公共设施的合理使用；
（七）业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。
业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。
第十三条 住宅出售单位应当按照规定提供物业管理区域必需的物业管理服务用房，产权属全体业主共有；物业管理服务用房的收益用于业主委员会的活动经费和补充物业维修基金。具体办法由市人民政府制定。
第十四条 业主小组由本幢住宅业主推选若干代表组成，其职责是：
（一）听取业主、使用人对物业管理服务的意见和建议，向业主委员会或者物业管理企业反映；
（二）执行业主委员会作出的决定；
（三）提出共用部位和共用设备的维修、更新建议；
第十五条 业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。
业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。
业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报所在地的区、县房地产管理部门备案。
第十六条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。
业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触。

第三章 物业管理服务
第十七条 物业管理企业应当按照规定向市房地局或者注册地的区、县房地产管理部门申领物业管理资质证书。
市房地局和区、县房地产管理部门应当自受理物业管理企业申请之日起二十日内，核发物业管理资质证书。
物业管理企业应当按照资质管理的规定从事物业管理服务。
第十八条 业主或者业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业。
物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主或者业主委员会签订物业管理服务合同。
物业管理服务合同应当载明下列主要内容：
（一）业主委员会和物业管理企业的名称、住所；
（二）物业管理区域的范围和管理项目；
（三）物业管理服务的事项；
（四）物业管理服务的要求和标准；
（五）物业管理服务的费用；
（六）物业管理服务的基期限；
（七）违约责任；
（八）合同终止和解除的约定；
（九）当事人双方约定的其他事项。
物业管理服务合同的期限为两年。
物业管理企业应当自物业管理服务合同生效之日起十五日内，将物业管理服务合同报住宅所在地的区、县房地产管理部门备案。
第十九条 物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项：
（一）住宅共用部位、共用设备的使用、维修和更新；
（二）物业管理区域风公共设施的使用管理、维修和更新；
（三）电梯、水泵等房屋设备的运行服务；
（四）保洁服务；
（五）保安服务；
（六）物业维修、更新费用的帐务管理；
（七）物业档案资料的保管。
物业管理服务合同中当事人可以约定下列物业管理服务事项：
（一）住宅的自用部位和自用设备的维修、更新；
（二）业主委员会委托的其他物业管理服务事项。
第二十条 物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好，环境整洁优美、公共程序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要求实施：
（一）按照国家和本市规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务。
（二）在业主、使用人使用房屋前，将住宅的共用部位、共用设施和公共设施使用、维修的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；
（三）经常对物业管理区域内进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设施和公共设施进行养护；
（四）发现住宅的共用部位、共用设施或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修；
（五）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；
（六）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录、妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册；
（七）每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目。接受审核；
（八）定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；
（九）发现违反本条例或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政机关报告；
（十）按照物业管理服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项。
除前款规定外，物业管理企业应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务的有关工作。
第二十一条 物业管理服务收费，应当遵循合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则。
第二十二条 物业管理服务收费包括下列项目：
（一）管理费，用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查，物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务；
（二）房屋设备运行费，用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用；
（三）保洁费，用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用；
（四）保安费，用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用；
（五）维修费，用于物业维修服务所需的费用。
前款（一）、（二）、（三）、（四）项费用按月分项计算，第（五）项费用按实际维修项目计算。
第二十三条 物业管理服务收费的标准按照下列规定确定：
（一）已售公用住宅的收费标准，由市物价局会同市房地局制定；
（二）普通内销商品住宅的收费标准，由物业管理企业与业主或者业主委员会在区、县物价部门会同房地产管理部门规定的基准价的浮动幅度内协商确定；
（三）高标准内销商品住宅和外销商品住宅的收费标准，由物业管理企业与业主或者业主委员会协商确定；
其他服务项目的收费，由物业管理企业与业主委员会或者业主、使用人协商确定。
第二十四条 物业管理服务费用由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定向业主收取。
业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费的，从其约定。
物业管理服务费用经约定可以预收，预收期限不得超过三个月。
第二十五条 物业管理企业收费的项目和标准应当公布。已按照本条例向业主或者使用人收取物业管理服务费用的，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
未受业主委员会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行提供服务收费的，业主或者使用人可以不支付。
第二十六条 物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除后的十日内，向业主委员会办理下列事项，并报区、县房地产管理部门备案：
（一）对预收的物业管理服务费用按实结算，多收的部分予以退还；
（二）移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；
（三）移交业主共有的房屋、场地和其他财物。

第四章 物业的使用
第二十七条 业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
第二十八条 物业使用中禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；
（二）占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备；
（三）在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；
（四）侵占绿地、毁坏绿化；
（五）乱设摊、乱设集贸市场；
（六）乱倒垃圾、杂物；
（七）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（八）排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；
（九）法律、法规禁止的其他行为。
第二十九条 业主或者使用人装修住宅，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。
物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督，发现违反本条例第二十八条的行为，应当劝阻制止，并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。
第三十条 住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报区、县房地产管理部门审批。
物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。
第三十一条 任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地。因业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与业主委员会签订协议，并在约定的期限内恢复原状。
除执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆外，机动车辆在物业管理区域内行驶、停放及其收费的规定。由业主委员会决定。车辆停放收费标准按所在地的区、县物价部门的规定执行。车辆停放的收益应当纳入物业维修基金，用于公共设施的维修、更新。
第三十二条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会签订协议，并支付设置费用。
按照前款规定收取的经营性设施设置费用应当纳入物业维修基金。
利用物业设置公益性设施，按照市人民政府的有关规定执行。
第三十三条 物业管理区域内生活垃圾和粪便的清运、处理、按照本市环境卫生管理法规的有关规定执行。
第三十四条 业主转让或者出租住宅时，应当将业主公约作为住宅转让合同或者租赁合同的附件。
住宅转让合同或者租赁合同签订之日起十日内，当事人应当将住宅转让或者出租的有关情况书面告知业主委员会和物业管理企业。

第五章 物业的维修
第三十五条 公有住宅和新建普通内销商品住宅出售时，应当设立物业维修基金。
新建高标准内销商品住宅和外销商口住宅出售时，可以设立物业维修基金。
物业维修基金设立的具体标准的办法，由市人民政府规定。
第三十六条 住宅出售单位应当将物业维修基金以业主委员会的名义存入金融机构，设立专门帐户，按照不抵于城乡居民存款利率计取利息。
物业维修基金应当按幢立帐、按户核算。
第三十七条 物业维修基金应当用于住宅的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新、不得挪作他用。
业主委员会应当定期公布物业维修基金的收支情况，接受业主监督。
第三十八条 物业维修、更新的费用，按照下列规定承担：
（一）住宅自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担；
（二）住宅共用部位和共用设备的维修、更新费用，由整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；依照本条例设立物业维修基金的，在物业维修基金中列支；
（三）公共设施的维修、更新费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；依照本条例设立物业维修基金的，在物业维修基金中列支。
住宅的共用部位、共用设备和公共设施属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
物业出现严重损坏，影响业主和使用人安全时，区、县房地产管理部门应当督促限期维修。
物业维修基金不足时，业主应当按照业主委员会的决定和所拥有的住宅建筑面积比例，交纳物业维修基金。已售公有住宅的设施维修、更新费用，按照市人民政府的规定执行。
第三十九条 住宅的共用部位、共用设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。
因物业维修、装修造成相令业主、使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
第四十条 业主转让住宅时，其物业维修基金帐户中剩余部分的费用不予退还，继续用作住宅的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新，其中由业主交纳的剩余部分，由受让人向转让人支付。

第六章 前期物业管理
第四十一条 本条例所称前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。
第四十二条 新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，并报所在地的区、县房地产管理部门备案。
新建商品住宅出售单位与住宅买受人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。
住宅使用公约不得与法律、法规相抵触。
第四十三条 新建商品住宅出售单位不得将住宅的共用部位、共用设备或者公共设施的所有权、使用权单独转让。
第四十四条 新建商品住宅出售单位应当按照国家和本市规定保修期限和保修范围，承担住宅的保修责任。
第四十五条 新建商品住宅出售单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金。
第四十六条 自前期物业管理服务合同签订之日至新建商品住宅交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担；自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。


第四十七条 新建商品住宅交付使用时，除住宅转让合同另有约定外，物业管理企业不得向住宅买受人收取任何费用。
第四十八条 住宅使用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止。
前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止。
第四十九条 公有住宅出售后的前期物业管理，由公有住宅出售前的管理单位实施。
第五十条 前期物业管理适用本条例第二章以外的各章规定。

第七章 投拆
第五十一条 市房地局和区、县房地产管理部门应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主和使用人对违反本条例行为的投诉。
第五十二条 区、县房地产管理部门受理投诉后，应当进行调查，核实，并自受理投诉之日起三十日内答复投诉人。
投诉人对区、县房地产管理部门的答复有异议，可以向市房地局提出复核要求。市房地局应当自受理之日起三十日内，将复核意见答复投诉人。
第五十三条 投诉内容涉及其他行政管理部门职责范围的，市房地局或者区、县房地产管理部门应当自受理之日起五日内，移送有关行政管理部门处理，并书面告知投诉人。

第八章 法律责任
第五十四条 业主、使用人违反业主公约、住宅使用公约，应当承担相应的民事责任，对违反业主公约、住宅使用公约的，业主委员会或者相关的业主，使用人可以向人民法院提起民事诉讼。
业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的，物业管理企业可以按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金或者按约定加收滞纳金。
物业管理企业违反物业管理服务合同的约定，应当承担相应的违约责任；造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。
第五十五条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定违反本条例的，市房地局或者区、县房地产管理部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第五十六条 物业管理企业违反本条例，按照下列规定予以处罚：
（一）违反第十七条第一款、第三款，第十八条第五款，第二十条，第二十六条，第二十九条第二款规定的，由市房地局或者区、县房地产管理部门责令其限期改正，可以并处一千元以上三万元以下的罚款；
（二）违反第二十三条，第二十四条第一款、第三款，第二十五条第一款，第四十七条规定的，由物价部门按照相关法律、法规的规定处罚。
物业管理企业违反本条例情节严重的，市房地局或者区、县房地产管理部门可以作出降低资质等级的处理，直至吊销资质证书，并建议工商行政管理部门依法注销其物业管理的经营项目。
第五十七条 新建商品住宅的出售单位违反本条例第三十五条第一款、第三十六条、第四十二条、第四十三条、第四十四第、第四十五条、第四十六条规定的，由市房地局或者区、县房地产管理部门责令其限期改正，可以并处一万元以上五万元以下的罚款。
第五十八条 业主、使用人或者其他单位、个人违反本条例，按照下列规定予以处罚：
（一）违反第二十八条（一）、（二）、（三）项，第三十条第一款，第三十一条第一款，第三十二第第一款规定的，由区、县房地产管理部门责令其限期改正，恢复原状，可以并处一千元以上一万元以下的罚款；
（二）违反第二十八条第（四）、（五）、（六）、（七）、（八）项，第第三十条第二款规定的，由有关行政管理部门按照各自职责和相关法律、法规的规定处罚。
第五十九条 市或者区、县房地产管理部门违反本条例规定的行为，由市人民政府或者市房地局责令改正或者撤销其决定。
市和区、县房地产管理部门工作人员玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十条 街道监察队对物业管理区域内违反市容、环境卫生、环境保护、市政设施、绿化等城市管理法律、法规规定以及违法建筑、设摊、堆物、占路等行为，应当在其法定职权范围内，贪污作出处罚和处理。
第六十一条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以按照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人在法定期限内不申请复议，不提起诉讼，又不履行具体行政行为的，作出具体行政行为的行政管理部门可以按照《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请人民法院强制执行。

第九章 附则
第六十二条 本条例中有关专业用语的含义：
（一）自用部位，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭园以及室内墙面等部位；
（二）自用设备，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备；
（三）共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位；
（四）共用设备，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备；
（五）公共设施，是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施；
（六）房屋承重结构，是指住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等。
第六十三条 本条例中业主公约、住宅使用公约、业主委员会章程的示范文本，由市房地局制定。物业管理服务合同、前期物业管理服务合同的示范文本，由市房地局会同市工商行政管理局制定。
第六十四条 物业管理区域内的非居住物业管理，参照本条例执行。
第六十五条 本条例的具体应用问题，由市房地局负责解释。
第六十六条 本条例自1997年7月1日起施行。




1997年5月28日