国家文物局


关于贯彻实施《文物认定管理暂行办法》的指导意见

各省、自治区、直辖市文物局（文化厅、文管会）：
　　《文物认定管理暂行办法》已于2009年10月1日起施行。为配合该办法的实施，现提出以下指导意见：
　　一、关于文物认定的标准
　　按照《中华人民共和国文物保护法》，各地在开展文物认定工作过程中，可以考虑将中华人民共和国成立作为文物认定的年代依据之一。文物认定的对象可以包括中华人民共和国成立以前制作或形成的各类可移动和不可移动的文化资源，以及中华人民共和国成立以后制作或形成的具有重要或代表性的可移动和不可移动的文化资源。
　　二、关于文物认定的机构和人员
　　文物认定的决定由县级以上地方文物行政部门作出。县级以上地方文物行政部门可以直接进行文物认定，也可以设置专门机构或委托有条件的文物、博物馆事业单位开展认定工作，但是不得委托社会中介机构。同时，文物行政部门应当加强对现有机构和人员的培训，不断提高文物认定工作水平。
　　三、关于文物认定工作的经费
　　文物认定是县级以上地方文物行政部门履行职能的行政行为。根据有关规定，国家行政机关在职责范围内办理公务，除国家法律、法规另有规定外，不许收费。各级文物行政部门要积极向同级人民政府争取经费支持，将文物认定工作经费列入财政预算。
　　四、关于认定工作的程序
　　文物认定的主体是县级以上地方文物行政部门，包括省、市、县级文物行政部门。除文物行政部门已设置或委托办理机构外，申请人可以向上述任一文物行政部门提出文物认定申请。
　　申请人依法要求认定可移动文物的，应向其户籍所在地的县级以上地方文物行政部门提出。申请人依法要求认定不可移动文物的，应向认定对象所在地的县级以上地方文物行政部门提出。
　　县级以上地方文物行政部门受理文物认定申请后，原则上应在20个工作日内作出决定并予以答复。需要委托专业机构或者专家评估论证，以及需要以听证会形式听取公众意见的，所需时间不计算在20个工作日内。
　　五、关于文物认定申请书的内容
　　申请人依法要求认定文物的，所提交的书面材料除包括申请人的基本情况外，还应包括申请对象的基本信息。要求认定可移动文物的，申请人应当提供认定对象的合法来源说明。各地可根据工作实际需要，补充收集其他必要信息。
　　六、关于听取公众意见
　　听取公众意见可根据需要采取不同形式，如书面调查、实地走访、座谈会、听证会、网络征求意见等。听证会是听取公众意见的方式之一，可根据实际需要决定是否召开。
　　七、关于馆藏文物备案
　　各级文物行政部门应当高度重视馆藏文物的备案工作，积极要求文物收藏单位完善藏品档案，及时依法备案，严格履行法律规定的工作程序。

　　文物认定工作能够推动文物保护的各项基础工作，能够提高全社会的文物保护意识。地方各级文物行政部门要增强法治意识，切实做好文物认定工作。



贷款新政下，简析房屋交易的违约问题

吴林锋


　　对正处于疯狂上涨的中国楼市而言，4月17日 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》无疑是一剂猛药。通知规定，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，有关人士预测这一政策将会影响到目前约三分之一的贷款买受人。
　　在司法实践中，笔者亲历大多《房地产买卖合同》都存有如下约定：“买方申请银行贷款×万元在×月×日支付，若逾期支付×天，出卖人有权解除合同，买受人按照房屋总价的20%承担违约责任。”这一合同约定令很多购房者在新政出台后忐忑不安。
那么，贷款新政下，因贷款不足无法正常交易，买受人能否顺利解除合同？解除合同是否需要承担违约责任？根据笔者的司法实践经验，需要区分情况：

一、贷款不足，有约定的，按照约定处理

　　如《房地产买卖合同》约定：“买方申请贷款×万元，若贷款不足部分，买方应当在过户前补足。”那么，根据合同缔约自由、全面履行合同的原则，买卖双方对可能出现的“贷款不足，甚至无法取得贷款”情况已经明确约定了处理方式，即买方应当以“现金方式补足”。
　　但在现实交易过程中，买卖双方签订合同时，并没有特别注意这一条款。在贷款新政下，一旦买方贷款出现问题，而事实上又无法通过“现金补足”的方式继续交易，买方将面临被动的局面：卖方在履行必要的法律催告程序后，可以逾期付款根本违约为由，解除买卖合同，并追究买方的违约责任。与此，笔者建议，作为买方尽可能在中介或者专业律师的介入下，通过协商解决。

二、贷款不足，没有约定的，区分两种情况：

　　1、贷款新政下，房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，法院一般都会准许；且买卖双方互不承担违约赔偿责任。
　　笔者认为，上海法院这一处理精神，在充分考虑新政对贷款成数影响的前提下，严格把握“造成贷款不足的过错归责原则”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”同时，《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”笔者认为，贷款新政亦可适用“情势变更”原则。但考虑到贷款新政涉及面较广，情势变更原则在上海司法实践中，掌握严格，都需要报请“高院”审核。
　　因此，买方碰到贷款不足，若主张解除合同并期望能够避免承担违约责任：其一、需举证贷款不足，买卖合同事实上已经无法履行；其二、贷款不足，并非自身原因造成。
　　2、房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。

律师提醒：
　　针对的是尚未签订购房合同的情况，面对楼市政策面临调整，银行收紧房贷的时候，购房者应该如何避免因“贷款不足而违约”的情况出现？对此，笔者的建议：
　　1、签订购房补充协议涉及付款日期的约定不要具体到某日，可以约定为 “银行实际放贷日”，或加上 “以银行实际放款日作为准”。
　　2、如贷款预期未获银行批准，则可以约定“因不可归结为买卖一方的原因而导致贷款未能被批准的或者贷款成数不足的，双方均有权解除合同，互不承担违约赔偿责任。”

本文作者：上海精文律师事务所房产部 吴林锋 律师
www.ruler163.com