浙江省嘉兴市人民政府办公室


关于印发嘉兴市实施“工业立市”战略建设先进制造业基地考核办法的通知



嘉政办发〔2004〕49号

各县(市、区)人民政府，市政府有关部门、直属有关单位：
　　为进一步完善考核激励机制，推动工业立市战略实施和先进制造业基地建设，经市政府研究，对去年出台的《嘉兴市实施“工业立市”战略，建设先进制造业基地考核办法（试行）》（嘉政办发［2003］139号）作了部分修改，现印发给你们，请认真贯彻执行。


嘉兴市人民政府办公室
　二○○四年四月二十四日


嘉兴市实施“工业立市”战略建设先进制造业基地考核办法

　　为深入实施“工业立市”战略，加快建设先进制造业基地，进一步构筑工业发展的公共服务平台和体系，营造良好的工业经济发展氛围，按照“体现整体、突出重点、简便易行”的原则和与时俱进、不断完善的指导思想，现对2003年出台的嘉兴市工业经济发展目标考核办法等四项具体考核办法（试行）修改完善如下：
　　一、嘉兴市工业经济发展目标考核办法
　　（一）考核对象
　　各县（市、区）人民政府领导班子。
　　（二）考核内容
　　1、全部工业增加值增长率（20分）；
　　2、十一项综合指标得分（10分）；
　　3、工业生产性投入（40分）；
　　4、规模以上工业销售产值增长率（10分）；
　　5、先进制造业基地建设目标（20分）；
　　6、中小企业创业中心（孵化器）建设（10分）；
　　7、中小企业信用担保体系建设（10分）；
　　8、工业税收收入增长率（10分）；
　　9、私营企业发展实绩（10分）；
　　共九项考核指标，总分140分。
　　（三）考核计分办法
　　1、第1、4、9项考核指标，得分计算方法为：（实绩/预期目标）×权数；
　　2、十一项综合指标得分达到全省平均的，得基本分10分，每高于（低于）全省平均1分，加（减）0.5分，加（减）分最高不超过10分；
　　3、第3、5、6、7项考核内容及具体计分办法另行制定；
　　4、对第8项工业税收增长率实际考核时，以当年度第二产业税收增长率替代工业税收收入增长率，得分计算方法为：（实绩/全市第二产业税收平均增长率）×权数；
对第1、3、4、5、6、7、9项考核指标的当年度目标值，每年年初另行确定。
　　（四）考核奖励
　　市经贸委会同市统计局、市财政局、市工商局等有关部门，对各县（市、区）工业经济发展考核指标进行计算，按得分高低评出一等奖1名、二等奖2名、三等奖4名，报市政府审定后，分别奖励人民币6万元、4万元、1万元。奖励资金由市财政和县（市、区）财政各安排50%。市奖励资金在市区工业发展资金中列支。
　　二、嘉兴市工业生产性投入评先奖励办法
　　（一）评先奖励对象
　　1、全市工业企业；
　　2、全市有关部门；
　　3、企业从事工业生产性投入工作的个人和部门从事工业生产性投入的管理人员。
　　（二）评先内容与条件
　　1、工业生产性投入先进企业：企业已成立两年以上，年度销售收入和利税原则上分别在1亿元和1000万元以上；当年工业生产性投入在5000万元以上，且比上年增长20%以上。
　　2、重大工业投产项目：实施的项目符合国家产业政策，原则上被列入国家、省、市重点项目计划，总投资在1亿元以上，项目按计划实施，建设中无重大安全质量事故，且在评选的当年已完成并投产。
　　3、工业生产性投入先进部门：根据市、县（市、区）各有关部门对工业生产性投入的服务态度、工作效能以及支持工业生产性投入有关工作指标的完成情况，评选出若干管理部门。
　　4、工业生产性投入先进工作者和管理者：先进工作者，要求认真学习和贯彻落实国家、省、市有关技术改造工作的方针、政策，结合企业实际，不断加大企业生产性投入力度，亲自组织实施和参与实施投资额1000万元以上的重点项目且投资效果显著。
先进管理工作者，要求热爱技术改造工作，积极为企业争取有关技术改造的优惠政策，对基层服务热心，工作效率高，成绩突出。
　　（三）评先程序
　　由市经贸委根据评选内容与条件，下发通知开展申报和初审工作，提出建议名单报市政府审核批准后予以公布。
　　（四）表彰奖励
　　1、每年择优评出全市工业生产性投入先进企业20家，重大工业生产性投资项目10项，以市政府名义在《嘉兴日报》上公布；
　　2、每年择优评出全市工业生产性投入先进管理部门10个，各奖励人民币1万元；
　　3、每年择优评出工业生产性投入先进工作者和管理者各10名，各奖励人民币2000元。奖励资金在市区工业发展资金中列支。
　　三、嘉兴市十强工业区（工业功能区）考核办法
　　（一）考核对象
　　全市范围内经县级以上人民政府批准的工业区（工业功能区）。
　　（二）考核内容
　　1、开发面积（10分）；
　　2、基础设施投资额（20分）；
　　3、进区企业固定资产投资额（20分）；
　　4、进区企业固定资产投资密度（10分）；
　　5、现价工业产值（20分）；
　　6、经济密度（10分）；
　　7、容积率（10分）。
　　年度考核目标值和具体计分办法另行确定。
　　（三）申报条件
　　以2004年度完成现价工业产值15亿元为基数，以后年度工业区的现价工业产值基数按每年增长30%的比例予以确定；申报当年该工业区的固定资产投资密度不低于当年全市工业区（工业功能区）的平均水平。当年度十强工业区（工业功能区）的申报截止期为次年1月底前。
　　（四）考核程序
　　1、由各县（市、区）经贸局负责将《嘉兴市十强工业区（工业功能区）推荐表》报市工业区建设领导小组办公室；
　　2、市工业区建设领导小组办公室根据有关指标进行测算排序；
　　3、建议名单报市政府审核批准后予以公布。
　　（五）考核奖励
　　获得嘉兴市十强工业区（工业功能区）的，各奖励人民币2万元。奖励资金在市区工业发展资金中列支。
　　四、嘉兴市优秀中小企业贷款担保机构评先奖励办法
　　（一）评先对象
　　市、县（市、区）、镇（乡）各类中小企业贷款担保机构。
　　（二）评先标准
　　1、担保注册资本的规模及增长率。市与县（市、区）级担保机构注册资本规模达到3000万元，镇（乡）级担保机构注册资本规模达到300万元的，得基本分10分，高于（低于）标准的，按高于或低于的百分比相应加减分；担保注册资本比上年每增长10%，加1分，每减少10%扣1分。
　　2、担保金额的放大倍数。以当年度的注册资本为考核基数，年平均担保金额放大倍数达到担保注册资本5倍的，得基本分20分；超过5倍的每增加1倍相应加5分，但加分最高不超过25分；低于5倍的，每减少1倍相应减5分。
　　3、担保资金的社会效益。以上年度受保企业数为基数，与上年度受保企业数持平的得基本分20分；每增加1户受保企业加0.5分，每减少1户受保企业扣0.5分。
　　4、担保风险控制。年赔付损失与日常支出之和不超过本年度累计担保费收入（不包括担保基金利息，下同），得基本分20分，超过本年度累计担保费收入的不得分;年内未发生代偿的得基本分10分，每发生1户代偿风险扣5分，以此类推；受保企业参加中小企业信用等级评定的，每参评1户加1分。
　　5、担保工作创新。担保机构内控制度健全、信息上报及时、积极参加业务培训活动的各加2分；制度创新、管理创新、品种创新等方面的做法在全市得到推广的，各加2分。
　　（三）评先要求
　　担保机构提供评选所涉及的有关数据指标必须真实准确，政府出资的担保机构年度财务报表须经社会中介机构和审计部门审计。参加评选的贷款担保机构要向考核机构报送“嘉兴市优秀中小企业贷款担保机构”评选总结材料和考核表。
　　（四）评先奖励
　　1、每年评选3个市优秀中小企业贷款担保机构。
　　2、评选工作由市经贸委（中小企业局）牵头，市人民银行、市财政局配合，根据评选标准提出建议名单，经市政府审核批准后，予以通报表彰，各奖励人民币1万元。奖励资金在市区工业发展资金中列支。
　　五、其他
　　1、每年的考核结果在次年的全市工业经济工作会议（或全市三级干部大会）上予以公布。
　　2、本办法自2004年起执行，由市经贸委负责解释。



《商品房买卖合同》（GF-2000-0171）
逐条祥解

山东正洋律师事务所 张洪涛


概述：商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。商品房买卖合同是商品房买卖双方当事人签订的，用以明确各自权利义务的具有法律效力的文件。
目前实践中最常用的商品房买卖合同文本是国家工商行政管理局和建设部于2000年联合制定的《商品房买卖合同》示范文本（GF-2000-0171）。该示范文本是两部门在原《商品房购销合同》示范文本（GF-95-0171）的基础上，总结经验改进而成的。政府部门制定示范文本的原意是将其作为商品房买卖双方签订合同的参考，起到示范、引导作用，并非强制使用。但在实践中，示范文本已经成为各房地产公司签订合同的首选甚至是唯一文本。因此，认真研究商品房买卖合同示范文本的确切含义并且公平合理地签订好示范文本就成了每一个开发商必须足够重视的课题。
本文将依据《合同法》、《商品房销售管理办法》等法律法规规章，结合实际工作中遇到的问题和总结的经验，对示范文本进行逐条解释，并对如何填写做深入探讨。

商品房买卖合同说明(内容略)

【释义】该部分是对文本的简要介绍，包括文本的性质、商品房定义、填写说明、解释权归属等内容。其中，有关填写方法的规定（第3、4、5条）应详细阅读，并在填写过程中严格遵循。充分利用好文本中授权双方当事人自行约定的部分,能够弥补该文本的不足，最大限度地维护开发商的合法权益。而且规范、清晰的填写也有利于开发商树立良好的商业形象。
【常见问题】有些开发商工作人员由于工作潦草，没能严格按照“说明”第5条的方式在相应部位划勾或划差叉，导致文本混乱、及其不规范、不严肃。
【对策】认真阅读“说明”，严格按“说明”填写文本。建议有条件的开发商品采用专业打印软件打印合同文本。
　合同双方当事人：（内容略）
【释义】该部分详细列明买卖双方（包括其代理人）的基本情况。
【常见问题】有些售楼处工作人员往往忽视对买方基本情况的填写，出现地址不详甚至错误，给以后发送入住通知等带来不必要的麻烦甚至导致公司损失。（这绝不是笔者危言耸听，笔者曾经代理过一件类似案子：由于售楼处工作人员将买方的地址填写的模糊不清导致无法与买方联系，公司受到损失，该工作人员也丢了工作。）
【对策】卖方的基本情况应以营业执照上载明的相关内容为准。买方的地址应填写户籍所在地，户籍所在地与经常居住地不一致的填写经常居住地。由于文本只是印制了自然人作为买方的情形，导致当法人或其他组织作为买方时没有相应的填写位置，对此可自行印制买方基本情况替换该部分。
　 　　第一条 项目建设依据。
　　出卖人以__________________________方式取得位于_________________________、编号为___________________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为__________________________。
　　该地块土地面积为_________________，规划用途为_________________________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。
　　出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】______________________。建设工程规划许可证号为____________________________，施工许可证号为__________。
【释义】 该条是关于标的房产建设过程的合法性的介绍。用以说明建设项目在用地、规划管理、施工管理、开发主体等方面都符合国家有关规定，取得了有关主管部门的许可。
【常见问题】 实践中，有些项目的建设用地是以划拨方式取得的，根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，此类房产要出售的，应当取得土地主管部门的批准，并且签订土地使用权出让合同、向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让所获收益抵交土地使用权出让金。还有些开发商只是和土地主管部门签订了《土地使用权预约合同》或者虽然签订了《土地使用权出让合同》但尚未缴清土地使用权出让金。上述情况，严格来讲都不属于具备了《城市房地产管理法》第四十四条规定的“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付土地使用权出让金，取得土地使用权证书。”
【对策】 虽然在目前的司法实践中，法院一般不简单地因为上述土地使用权瑕疵而认定商品房买卖合同无效。但由于购买上述土地上建设的房产，较之于已经取得土地使用权证书的土地上的房产，买方面临着较多的不确定因素和较大的风险。卖房应当本着诚实信用的原则将建设用地的实际情况向买方作出全面、客观的说明，以避免引发客户不必要的误解和纠纷。
　　第二条 商品房销售依据。
买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为________________，商品房预售许可证号为__________________________________________。
【释义】 该条是关于预售许可证的约定。预售许可证是卖方出售标的房产的行为合法性的最重要的依据。《城市房地产管理法》第四十四条规定：商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。按照主管部门许可的发售范围不同，预售许可证分为内销许可证和外销许可证。只有取得外销许可证的项目才可以向中国境外客户销售。
【常见问题】 未取得预售许可证便签订商品房买卖合同或者预定协议（又称认购书、认购协议、订购协议），在业内是常见的。如果产生纠纷，一方以不符合预售条件为由主张合同无效，法院一般认为只要在一审诉讼阶段卖方补办了预售许可证，应当认定合同有效。但行政主管部门有权对开发商的上述行为给予责令停止销售活动、没收违法所得、罚款等行政处罚。
【对策】 严格按照法律、法规规定的条件预售，避免不必要的损失。
第三条 买受人所购商品房的基本情况。
　　买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：
　　第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。
　　该商品房的用途为___________，属___________结构，层高为___________，建筑层数地上___________层，地下___________层。
　　该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。
　　该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________________平方米，其中，套内建筑面积___________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积________________平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。
【释义】 本条是对标的房产的座落、用途、结构、建筑面积等概况的约定。
【常见问题】 目前实践中最常见的问题是商品房合同约定面积与建成后房屋交易主管部门实测面积不一致。造成这种的结果的原因是多方面的。既有不法开发商的故意欺诈，也有现行法规不甚完备的原因。一段时间以来，建设部1995年颁布的《商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则（试行）》是计算商品房建筑面积和公用面积的主要法律依据。但该规定的法律效力较低而且规定过于原则性。加之由于历史原因，商品房面积的管理工作存在部门职能交叉的问题。国家质量技术监督局、建设部对此有过相互抵触的规定。笔者曾经代理过一个案件，房产管理部门和质量技术监督部门对同一房产的面积测量结论相差悬殊，而两部门都具备“测绘资质”，导致法院难以认定。
【对策】 针对上述情况，我国第一个国家标准《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）于2000年８月正式实施，成为房产面积测量里领域最权威的标准。国务院进一步明确了商品房面积管理的部门职能分工，即“房产管理部门负责商品房面积管理工作，制定有关政策，查处商品房面积管理中的违法行为，对商品房面积测量机构的资质提出初审意见。质量技术监督部门负责商品房面积测量器具的监督工作，查处违法使用不符合标准的测量器具的行为。”2000年12月28日建设部和国家测绘局联合下发的《房产测绘管理办法》进一步明确：“房产测绘单位应当依照《中华人民共和国测绘法》和本办法的规定，取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》。申请房产测绘资格的单位应当向所在地省级测绘行政主管部门提 出书面申请，并按照测绘资格审查管理的要求提交有关材料。省级测绘行政主管部门在决定受理之日起5日内，转省级房地产行政主管 部门初审。省级房地产行政主管部门应当在15日内，提出书面初审意见，并反馈省级测绘行政主管部门；其中，对申请甲级房产测绘资格的初审意见应当同 时报国务院建设行政主管部门备案。申请甲级房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门报国务院测绘行政主 管部门审批发证；申请乙级以下房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门审批发证。取得甲级房产测绘资格的单位，由国务院测绘行政主管部门和国务院建设 行政主管部门联合向社会公告。取得乙级以下房产测绘资格的单位，由省级测绘行政主管部门和省级房地产行政主管部门联合向社会公告。 ”
第四条 计价方式与价款。
　　出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款：
　　1、按建筑面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米__________________元，
总金额（___________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
　　2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米________________元，总金额（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
　　3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整。
　　4、 _______________________________________________________________________________
【释义】 本条与原示范文本相比最大的改进是：针对商品房面积问题争议较多的现状，在原来“按建筑面积计算”的基础上，增加了“按套内建筑面积计算、按套（单元）计算”等二种新的计价方式。使买方有更多选择。
【常见问题】 虽然文本给出了多种计价方式，但由于习惯原因和营销策略的需要，大部分开发商拒绝使用“按套内建筑面积计算”和“按套（单元）计算”等方式。
【对策】 计价方式的多样性，是市场进步的潮流。只要开发商在计算标的房产面积时，严格遵循了现行规范，以何种方式计算都不应损害其利益。只有那些能够最大限度地满足客户个性化需求的开发商才能充分展示自己的信心并赢得更多客户。