建设部


城市公有房屋管理规定

1994年3月23日，建设部

第一章 总 则
第一条 为加强城市公有房屋的管理，保障城市公有房屋所有人和使用人的合法权益，制定本规定。
第二条 本规定适用于直辖市、市、建制镇公有房屋的管理。
第三条 本规定所称公有房屋系指国有房屋和集体所有的房屋。
第四条 国家机关、社会团体、企事业单位及军队管理的国有房屋属于国家财产，由国家授权的单位（以下简称产权人）依法行使经营和管理的权利并承担相应的义务。
集体所有的房屋，由集体组织（以下简称产权人）依法行使经营和管理的权利并承担相应的义务。
公有房屋产权人同时享有相应的土地使用权。
第五条 公有房屋的经营和管理要逐步实现社会化、专业化。产权人可以委托物业管理公司等代为经营和管理。
第六条 房屋产权人和使用人对所管理和使用的房屋负有保护责任。任何单位和个人都不得侵占、损坏公有房屋，不得利用公有房屋获取非法利益。
第七条 国务院建设行政主管部门主管全国城市公有房屋的管理工作。
省、自治区建设行政主管部门主管本行政区域内城市公有房屋的管理工作。
县级以上城市人民政府房地产行政主管部门主管本行政区域内城市公有房屋的管理工作。

第二章 所有权登记
第八条 公有房屋实行所有权登记制度。公有房屋所有权的合法凭证是《房屋所有权证》、《房屋共有权证》。
第九条 公有房屋产权人应当在规定期限内，到房屋所在地房地产行政主管部门办理所有权登记手续，经审查合格后领取《房屋所有权证》。
共有房屋由房屋共有人共同申请所有权登记，领取《房屋共有权证》。
第十条 公有房屋所有权转移、房屋状况变动和房屋灭失的，公有房屋产权人应当在规定期限内到房屋所在地房地产行政主管部门办理所有权转移、房屋状况变动和房屋灭失登记。
第十一条 办理公有房屋所有权登记、所有权转移登记和房屋状况变动登记手续时，应当按照下列要求提交证明文件：
（一）新建、改建和扩建的房屋，应当提交立项、规划、用地和建设等部门的批准文件和证件；
（二）购买的房屋，应当提交原《房屋所有权证》、买卖合同和批准买卖的文件；
（三）划拨的房屋，应当提交原《房屋所有权证》和划拨的有关文件；
（四）赠与的房屋，应当提交原《房屋所有权证》、有关批准文件、赠与合同和公证书；
（五）交换的房屋，应当提交双方的《房屋所有权证》和双方签订的交换合同。
第十二条 公有房屋设定抵押等他项权，应当到房地产行政主管部门办理他项权登记，领取《房屋他项权证》。
第十三条 严禁涂改、伪造公有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。
遗失《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》，应当向房屋所在地房地产行政主管部门申请补发。

第三章 使 用
第十四条 公有房屋的产权人和使用人应当按照房屋的用途合理使用房屋，不得擅自改变房屋的用途。确需改变用途的，应当依照有关规定办理审批手续。
第十五条 公有房屋可以通过调整、交换等方式，促进合理使用。
繁华地区适宜做商业、服务业使用的房屋，应当逐步安排用于商业、服务业。
第十六条 交换公有房屋使用权，应当遵循有利生产、方便生活的原则，由交换双方签订书面协议。
交换房屋使用权，使用人必须征得产权人的同意。产权人应当支持使用人的合理要求。
第十七条 房屋使用人应当合理用房，不得无故闲置不用。对无正当理由闲置六个月以上不用的住宅，房屋产权人可以收回其使用权。
第十八条 对具有重要历史意义、文化艺术和科学价值的公有房屋，产权人和使用人应当予以保护，不得擅自改变原状。
第十九条 公有房屋管理中涉及异产毗连的，其使用管理按照有关规定执行。

第四章 租 赁
第二十条 公有住房的租赁必须执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策和租金标准。
经营性房屋的租赁，由租赁双方协商议定租赁价格。
第二十一条 经营性房屋的租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁协议，明确租赁期限、使用性质和租赁价格，规定双方的权利和义务。出租人和承租人应当持租赁协议，至房地产行政主管部门办理审核手续。
第二十二条 承租人必须按期交纳租金，不得拖欠。托欠租金的，出租人可以按规定收取滞纳金。
第二十三条 出租公有住房及其附属设施的自然损坏或其他属于出租人修缮范围的，出租人应当负责修复。承租人发现房屋损坏，应及时报修，出租人应在规定期限内修复。因承租人过错造成房屋及其附属设施损坏的，由承租人修复或赔偿。
第二十四条 出租经营性房屋的修缮责任，由租赁双方在协议中议定。
第二十五条 承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得私自拆改、扩建或增添。确需变动时，必须征得出租人同意，并签订书面协议。
第二十六条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止租赁合同，收回房屋，并可索赔损失：
（一）将承租的房屋擅自转租的；
（二）擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；
（三）擅自改变房屋用途的；
（四）无正当理由拖欠房租累计六个月以上的；
（五）住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；
（六）利用承租房屋进行非法活动的；
（七）故意损坏公有房屋的；
（八）擅自买卖公有房屋使用权的；
（九）其他严重损害出租人权益的。
第二十七条 租赁期满后，承租人应当返还房屋。如需继续使用，应当在租赁期满前重新签订租赁协议。
出租人在租赁期满前必须收回房屋时，应事先商得承租人同意，并赔偿承租人的损失；收回住宅用房的，同时要作好承租人的住房安置。
第二十八条 承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续。
第二十九条 在租赁期限内，房屋产权人转让房屋所有权，原租赁协议继续履行。
第三十条 租赁的公有房屋大修或者改造时，承租人应当配合，在租赁期限内，房屋大修或者改造后原租赁关系不变。

第五章 买 卖
第三十一条 公有房屋的买卖，买卖双方必须持有房屋所在地城市人民政府规定的证明文件。
任何单位或个人不得擅自买卖公有房屋。
第三十二条 公有房屋买卖时，应当根据国家规定进行房地产价格评估。
第三十三条 公有房屋买卖必须经过交易审核后，方可办理所有权登记。
第三十四条 出售公有房屋所得价款应当按照国家有关规定使用。
第三十五条 国有房屋实行有偿转让，不得无偿划拨，国家另有规定的除外。
第三十六条 出售共有房屋时，房屋共有人有优先购买权。
出售出租公有房屋时，承租人有优先购买权。
第三十七条 公有房屋出售给外国人的，应当符合涉外房屋买卖的有关规定。

第六章 修 缮
第三十八条 维修养护公有房屋及其附属设施是公有房屋产权人的责任。维修养护共有房屋及其附属设施是房屋共有人的责任。
产权人与使用人分离的，应当在协议中明确修缮责任。
第三十九条 修缮责任人应当对房屋及其附属设施进行定期检查、修缮，保证其正常使用和安全。
修缮责任人没有履行修缮责任的，房地产行政主管部门应当责令修缮责任人进行修缮。
第四十条 公有房屋的修缮应当执行国家和地方的法规、政策和标准。
第四十一条 公有危险房屋的鉴定、修复和拆除应当按照有关规定执行。
第四十二条 公有房屋修缮所需的资金，应当按照现行财务制度和有关规定分别列支，严禁挪用。

第七章 法律责任
第四十三条 违反本规定的，有下列行为之一的，由房屋所在地县级以上城市人民政府房地产行政主管部门对责任者给予行政处罚：
（一）伪造、涂改房屋所有权证书的，注销其证书，并处以房产价值1％以下的罚款；
（二）不按期申报办理所有权登记的，责令限期补办手续，并可处以房产价值1％以下的罚款；
（三）强占房屋的，责令其限期迁出，赔偿损失，并可处以该房屋强占期间租金总额5倍以下的罚款；
（四）故意损坏、危害公有房屋造成损失的，责令其赔偿损失，并可处以造成财产损失5倍以下的罚款；
（五）擅自提高公有住房租金标准的，没收非法所得，并可处以非法所得5倍以下的罚款；
（六）擅自买卖公房的，经审查允许买卖的，责令其补办手续，缴纳税费，并对卖方处以买卖金额5％以下的罚款；经审查不允许买卖的，买卖合同无效，对卖方处以买卖金额10％以下的罚款；
擅自买卖公房使用权的，买卖合同无效，没收其非法所得，并对卖方处以买卖金额20％以下的罚款；
（七）擅自转租公有住房的，转租协议无效，收回房屋，没收其非法所得，并可处以转租人转租租金总额5倍以下的罚款；
（八）因公有房屋修缮责任人失职，给他人造成财产损失或人身伤亡的，责令赔偿损失，并对修缮责任人处以房产价值5％～10％的罚款。
第四十四条 违反本规定，情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十五条 房地产行政管理部门工作人员以权谋私、贪污受贿的，由所在机关给予行政处分。情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十六条 因公有房屋所有权登记、使用、租赁、买卖、修缮等发生纠纷时，当事人可向房屋所在地房地产行政主管部门申请调处、仲裁，也可以向人民法院起诉。
第四十七条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》的有关规定，申请行政复议或向人民法院起诉。逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第八章 附 则
第四十八条 未设镇建制的工矿区、国有农场、林场等公有房屋的管理，参照本规定执行。
第四十九条 省、自治区、直辖市人民政府可根据本规定制定实施细则。
第五十条 本规定由建设部负责解释。
第五十一条 本规定自一九九四年四月一日起施行。


国家经贸委


关于转发《国务院批转国家经贸委关于加快农村电力体制改革加强农村电力管理意见的通知》的通知
国家经济贸易委员会




各省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团经贸委（经委、计经委）：
现将《国务院批转国家经贸委关于加快农村电力体制改革加强农村电力管理意见的通知》（国发〔1999〕2号，以下简称《通知》）转发你们，请认真贯彻执行。为做好这项工作，进一步强调如下：
一、农村电力体制改革涉及面广，政策性强，各省（区、市）经贸委必须切实加强组织、指导，会同有关部门，确保1999年3月底以前提出本省（区、市）农村电力体制改革方案。
二、在农村电力体制比较复杂的地方，经贸委要深入调查研究，充分听取意见，加大协调力度，积极稳妥地推进这项工作。
三、在制订农村电力体制改革方案时，各省（区、市）经贸委要充分依靠各地政府和电力企业，把准方向，把认识统一到《通知》的精神上来，严格按《通知》确定的原则，不打折扣地执行，保证改革的顺利进行。


国发[1999]2号 一九九九年一月四日


各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
国务院同意国家经贸委《关于加快农村电力体制改革加强农村电力管理的意见》，现转发给你们，请认真贯彻执行。
加快农村电力体制改革与发展，加强农村电力管理，是党中央、国务院发展农村经济、提高农民生活水平、促进农村电气化事业的重大措施对开拓农村市场、解决农民生活用能、保护生态环境、加强农村精神文明建设具有重要的现实意义和深远的历史意义。
这项改革步及面广工作任务重，各地区、各部门以及电力企业要结合实际加强领导，认真组织，用三年时间完成农村电力体制改革任务。国家经贸要作为电力主管部门，要加强组织、指导和检查，以保证改革的顺利进行。


（国家经贸委 一九九八年十二月十八日）


按照党中央、国务院的部署，为加快农村电力体制改革、加强农村电力管理，使农村电网建设与改造落到实处进一步减轻农民负担，促进农村经济发展，现提出以下意见。
一、加快农电体制改革和加强农电管理的必要性
实行改革开放以来，我国农村电力事业迅速发展，为农村经济发展做出了巨大贡献。但长期以来，农电管理也存在着一些亟待解决的问题，主要是：农村电力体制不能适应农村电力发展需要；落后的农村电网严重制约了农村经济的进一步发展；农电管理事权不明、责任不清，农村电力
市场混乱；农电职工队伍庞大，人员过多；农村电价奇高，农民不堪重负。这些问题必须通过深化改革和加快发展来解决。 加快农村电力体制改革与发展，对开拓农村市场特别是农村家电市场，推动城乡电力一体化管理，促进农村精神文明建设，加快实现广大农民脱贫致富奔“小康”目?
甓季哂兄匾南质狄庖搴蜕钤兜睦芬庖濉?
二、指导思想与原则
农村电力体制改革是一项复杂而艰巨的系统工程，必须规范管理、综合配套，统一规划、分类指导，有序进行、分步实施。
（一）指导思想
按照建立社会主义市场经济体制的要求，围绕电力为农业、农民、农村经济发展服务的目标，以减轻农民负担、实现农村电气化、开拓农村市场、改善农村生态环境为目的，坚持政企分开，减少中间环节，运用经济、法律、行政等手段，规范乡（镇）电管站和农村电力市场，整顿农村
电价，使我国农村电力建设与管理水平、上台阶，促进农村经济快速、健康发展。
（二）主要原则
1．农电改革与发展要与我国电力工业的改革与发展相适应，与现阶段我国农村经济发展水平相适应。
2. 深化农电体制改革与加快农村电网改造相结合，整顿农村电价与规范农村用电秩序相结合加强农电管理与改善服务相结合。
3．加大各级地方人民政府监督管理农电（包括农村电价）工作的责任，加大各级电力公司经营管理农电的责任。
4．正确处埋好政府与电力企业的关系，中央电力企业与地方电力企业的利益关系，电力企业与农民的利益关系。
三、目标与措施
（一）目标
用三年左右时间，理顺并建立符合我国农村经济发展水平的农电体制，完成农村电网的建设与改造，规范农村用电秩序，促进农村电气化事业的发展。
——在农电管理体制上，原则上一县一公司（企业实体）并实现县（市）乡（镇）电力一体化管理。
——在农村电网改造上，要使农村电网技术装备水平上一个台阶，损耗降到合理水平，实现安全可靠供电。
——在农村电力营销管理上，逐步实现电力企业销售到户、抄表到户、收费到户、服务到户的“四到户”管理。坚决杜绝“人情电、权力电、关系电”的现象。
——在农村电价管理上，实行农村电价与城市电价的统筹安排，社会公平负担，首先实现城乡居民生活用电同网同价，然后实现其他用电的同网同价。
（二）措施
1.管理体制方面。
（1）按照政企分开的原则，县级管电机构和供电企业实行政企分开，由县经贸委（经委、计经委）行使政府管理职能；供电企业要成为独立核算的实体，行使企业经营职能。存在多家供电企业的，要按出资关系，组建有限责任公司或股份有限公司。
（2）改革乡（镇）电管站的现行管理模式，将乡（镇）电管站改为县级供电企业所属的供电所或营业所，其人、财、物纳人县级供电企业统一管理。乡及乡以下农村集体电力资产可采取自愿上交、无偿划拨的方式由县级供电企业管理，并由其承担维护管理责压。
（3）对直供直管县供电企业，要逐步改造成为省（区、市）电力公司的子公司，由其承担的乡及乡以下农村电网维护管理费用，可据实从严核入电网供电成本，并通过相应调整目录电价解决。
（4）对趸售县供电企业，原则上应上划由省（区、市）电力公司直接管理；暂时不能上划的，可以在产权关系不变的前提下，由省（区、市）电力公司代管，或者按照建立现代企业制度要求，通过参股入股等方式，逐步改组为有限责任公司或股份有限公司。
（5）对自供自管县供电企业，要按照电力工业的改革方向，因地制宜、因网制宜，根据不同情况进行改革，条件成熟的，可参照直供直管县、趸售县的改革原则和步骤进行改革。
2．营销管理方面。
（1）建立规范的抄表收费制度，全面推行“五统一”（统一电价、统一发票、统一抄表、统一核算、统一考核）和“三公开”（电量公开、电价公开、电费公开），实现由县级供电企业的职工（电工）直接抄表到户。农村用户要实行一户一表，并以计量检定机构依法认定的用电计量?
爸玫募锹己凸夜娑ǖ牡缂劢荒频绶眩腥ň芙怀砑频缌亢凸业缂弁獾囊磺惺辗选?
（2）整顿农村电工队伍，规范服务行为。国家将制定农村电工统一考核标准，对农村电工实行统一考核、择优录用的办法，经过考核符合标准的、一律持证上岗，并纳入县级供电企业的合同管理，考核不合格的，一律不得录用。
3．农电价格管理方面。
（1）改革现行农村电价的形成机制。逐步改变现行农村电力成本的负担办法，对农电成本实行统一核算，统一定价、社会公平负担的办法。坚决取缔一切不符合国家规定的价外加价和附加收费。
（2）加快城乡用电同网同价的进程。在条件成熟的省（区、市），可以推行一省一价。暂不具备条件的省（区、市），可以在省（区、市）内直供直管县和趸售代管县范围内实行城乡一价，其他县实行一县一价。农村电价与城市电价逐步实现统筹安排、同网同价。
（3）建立电网改造投资偿还机制。直供直管县和趸售代管县农网改造投资的偿还在全省（区、市）电网均摊、自供自管县农网改造投资的偿还在该县电网均摊。
4．电网投资方面。
（1）国家将加大对农村电网建设与改造的投资力度，主要通过国家商业银行（中国农业银行）贷款；同时支持和鼓励供电企业通过合法渠道融资筹集改造资金。各级地方人民政府也要加大支持农村电网建设与改造的力度。
（2）各级电力企业要加大对农村电网建设资金的投入以满足农村不断增长的用电需求。今后新建农电设施应纳入电力规划，由电力企业统一建设、统一经营。
（3）国家对直供直管县和趸售代管县的电网改造投资原则上由省（区、市）电力公司负责统借统还；对自供自管县的电网改造投资视具体情况确定贷款方式。
5．加强管理方面。
（1）严格落实农电管理责任制，地方人民政府特别是县级人民政府应对本县农村电价进行有效监管，要采取有效措施控制农村电价水平，减轻农民电费负担。
（2）电力企业要严格执行国家电价政策和规定，对乱加价、乱收费、乱摊派行为要坚决拒绝；严禁代征代收各种不符合国家规定的价外收费。对已公布的违法加价、收费项目，必须立即纠正、停收，如再继续征收，一经查出要公开爆光，并追究领导人的责任。
（3）县级电力企业要加强管理，挖掘内部潜力，降低生产成本，实行减人增效、下岗分流和实施再就业工程。趸售县和自供自管县原则上要在三年内分流一半人员。
（4）要大力采用先进技术和设备改造农村电网，推进和采用低损耗、安全性好、可靠性高的适用技术和设备。
四、组织实施
（一）这次农电体制改革，对我国长期形成的农电体制和市场管理秩序是一次重大调整和变革，涉及面广，影响深远，必须按照精心组织、周密安排、稳妥推进的要求，充分依靠各地政府和电力企业，把工作抓紧抓实抓好，抓出成效。
（二）国家经贸委作为全国电力主管部门会面负责组织、指导、监督和落实农村电力体制改革工作；各省（区、市）人民政府、国家电力公司作为农电改革与发展的具体实施部门、要实行责任制管理；各省（区、市）经贸委（经委、计经委）要会同省（区、市）计委、财政厅（局）、
电力局（公司）、水利（水电）厅（局）、物价局等有关部门、按上述总体要求，在1999年3月底前提出本省（区、市）农电体制改革方案报国家经贸委，同时抄送国家计委、财政部、国家电力公司，由国家经贸委会同国家计委、财政部、水利部、国家电力公司等有关部门审定后组织实施?
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1999年2月5日